交付在所有買賣合同中都具有很重要的法律意 義，除利益享受和風(fēng)險承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等。為了更有效地維護(hù)購房者的利益和規(guī)范開發(fā)商的行為，本 文著重探討商品房交付中存在的幾個突出問題，商品房交付的時間、方式、內(nèi)容、條件等方面進(jìn)行法律分析，希冀對實踐有所指導(dǎo)。

商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，不僅表現(xiàn)在其與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的關(guān)系和風(fēng)險轉(zhuǎn)移的關(guān)系，在交付時其本身的條件與程序更與消費(fèi)者的利益息息相關(guān)。理論上商品房的交付屬于不動產(chǎn)權(quán)利的移轉(zhuǎn)，至少是占有的移轉(zhuǎn)，占有制度在我國將來的《物權(quán)法》 中肯定占據(jù)重要一席⑴。具體講，不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)雖然必須符合法定的形式要件（如登記等等），但交付仍然是所有權(quán)移轉(zhuǎn)所必不可少的步驟（當(dāng)然交付的形式 有許多種，如現(xiàn)實交付、簡易交付、指示交付、占有改定，其中后三種通稱為觀念交付*），在動產(chǎn)中，一般意義上，物權(quán)的變動即是占有的移轉(zhuǎn)⑵；而不動產(chǎn)的物 權(quán)的變動需要登記，只是因為不動產(chǎn)本身的特殊性而采取的特定公示方法，但絲毫也不能削弱交付在其中的作用，沒有有效的交付就不能夠產(chǎn)生合理、正當(dāng)?shù)牡怯洠?更不能夠產(chǎn)生風(fēng)險的移轉(zhuǎn)和所有權(quán)的變動⑶。

在商品房交付中存在不少問題需要研究，作為商品房交易中的重要環(huán)節(jié)，我們有必要將商品房交付需要特別注意的方面做一分析，希冀有助于理論上的完善以及實務(wù)中消費(fèi)者更好的維護(hù)自己的權(quán)益、商品房開發(fā)商更好的規(guī)范自己的行為。

一、商品房交付的法律意義

商品房買賣雖然標(biāo)的物是不動產(chǎn)⑷，但法律關(guān)系本質(zhì)上屬于買賣合同，由《合同法》調(diào)整，其中交付 在這里最重要的意義在于風(fēng)險負(fù)擔(dān)與利益承受，在買賣合同中，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險是由責(zé)任方承擔(dān)，而且除了幾個特例之外⑸，違約責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任原則，但 有時候風(fēng)險的產(chǎn)生是由于不可歸責(zé)于買賣合同當(dāng)事人的事由，這時標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險的承擔(dān)便是以交付為界的，當(dāng)然，風(fēng)險負(fù)擔(dān)的所有人主義和交付主義的優(yōu) 劣之爭不是本文論述范圍。我國《合同法》第142條規(guī)定：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付之后又買受人負(fù)擔(dān)，但法律另有規(guī)定 或者當(dāng)事人另有約定的除外。這里明確規(guī)定風(fēng)險負(fù)擔(dān)是交付主義，其中所謂法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定主要包括兩種情況：一是在交付前標(biāo)的物風(fēng)險即由買受人 負(fù)擔(dān)；而是交付后的一段時間內(nèi)標(biāo)的物的風(fēng)險仍由出賣人負(fù)擔(dān)。如果當(dāng)事人雙方約定或者法律規(guī)定標(biāo)的物的所有權(quán)非自交付時起轉(zhuǎn)移：如買賣合同的雙方當(dāng)事人采所 有權(quán)保留制度作為合同履行的擔(dān)保，或法律明文規(guī)定需要經(jīng)過登記或辦理相關(guān)手續(xù)方發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的情形，未明確標(biāo)的物風(fēng)險移轉(zhuǎn)的時間（在商品房買賣中 最為常見），風(fēng)險負(fù)擔(dān)仍然是交付主義。⑹當(dāng)然在《合同法》第143條至149條還作了一些特殊情況的具體規(guī)定。

利益享受和風(fēng)險負(fù)擔(dān)實行損益兼歸原則⑺，利益享受是指標(biāo)的物與買賣合同訂立后所生孳息的歸屬。 《合同法》第163條規(guī)定：標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。當(dāng)然合同另有約定的，應(yīng)按照約定。由此，交付 同樣產(chǎn)生利益享受的移轉(zhuǎn)。

除利益享受和風(fēng)險承擔(dān)外，商品房交付使用之日還是確定保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據(jù)等等，這些同樣具用重要意義。

二、商品房交付的時間和方式

依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章、《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》第四章的規(guī)定以及《最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下文簡稱《解釋》）第一條的規(guī)定：本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成 或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。可以得出：我國關(guān)于商品房買賣合同的分類，分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩 種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別做出了規(guī)定，上述 合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著商品房案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，正如一篇文章中 所稱：未能對所有商品房買賣合同做出兩分，是個不成功的分類。其分類好像是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且 上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一 類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？⑻該文作者呂洪濤先生對于已竣工未驗收和 驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售的處理方式是按現(xiàn)房處理、因為歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷。這 種處理方式筆者不敢茍同。

筆者認(rèn)為房屋建成后（即所謂竣工后），首先，不一定滿足竣工的要求，法律對何謂竣工并未作明確 界定，但建設(shè)部對竣工有一些要求⑼；第二，即使竣工，驗收仍然需要不短的時間，尤其是工程量相當(dāng)大（如規(guī)模較大的小區(qū)）；第三，如果驗收不合格，開發(fā)商可 能需要更換設(shè)施、修理、重做等等，仍然需要時間；第四，購房者完全可以通過商品房預(yù)售合同的約定和法律的規(guī)定主張權(quán)利，開發(fā)商如果在規(guī)定期限內(nèi)不能夠交付 商品房要承擔(dān)違約責(zé)任；第五，將已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房作為現(xiàn)房處理，會使購房者承擔(dān)不應(yīng)有的風(fēng)險（按照一般理解，現(xiàn)房購買后即可入住， 這也是購房者購買現(xiàn)房的本意）。第六，雖然商品房預(yù)售具有融資的作用，當(dāng)房屋竣工后已經(jīng)不再需要大量的資金，但融資并不能夠作為區(qū)分預(yù)售與現(xiàn)售的根本標(biāo) 準(zhǔn)，現(xiàn)售同樣也可融資，不能夠因為融資作用的減弱從而否定未驗收的房屋不是預(yù)售。而且根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，現(xiàn)售商品房是指竣工驗收合 格的商品房。雖然此《辦法》的效力等級不高，但屬于現(xiàn)階段對現(xiàn)售的最權(quán)威解釋。當(dāng)然這其中要特別界定何謂竣工，何謂驗收，在下文中筆者將有闡述。

商品房交付的方式與時間當(dāng)事人都可以約定，似乎商品房預(yù)售只可以采取約定的方式，雖然開發(fā)商對 工程竣工日期有預(yù)期，但為了購房者的利益應(yīng)該盡量約定交付日期，因為這其中要涉及到開發(fā)商滿足交付的一些條件，否則不能夠?qū)⑸唐贩拷桓妒褂茫鴮τ谫彿空?而言，期限不能無限期的推遲；預(yù)售也好、現(xiàn)售也罷，交付的條件是統(tǒng)一的，但現(xiàn)房銷售按照筆者對預(yù)售與現(xiàn)售分類方式的處理除了當(dāng)事人約定外，在商品房買賣合 同簽訂后，滿足一些條件（比如購房者交納首付款，辦理貸款手續(xù)）就應(yīng)該交付商品房。一般來說商品房的交付與房屋權(quán)屬證書的辦理可以不必同時進(jìn)行，如果沒有 約定，預(yù)售房自交付之日起90日、竣工房（并非是現(xiàn)房、而是包括現(xiàn)房）自合同訂立之日起90日，由于出賣人的原因、買受人未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人 要承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然權(quán)屬證書在交付之前辦理更能夠保護(hù)購房者的利益。筆者想要說明的是，商品房交付的方式；可以是僅僅“交鑰匙”，也可以是將權(quán)屬證書一 并交于購房者。這也能夠解釋為“商品房交付使用”的內(nèi)容，當(dāng)事人可以約定，最高人民法院副院長黃松有就商品房買賣合同糾紛適用法律司法解釋答記者問⑽中的 論述可作參考。

三、商品房交付使用的條件

商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買賣合同后，作為標(biāo)的物的商品房在具備哪些要求后出賣人 即可將其交給買受人占有。建設(shè)部2001年頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第五章規(guī)定了商品房的交付，其中第三十條原則規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約 定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買受人。三十一至三十五條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時的一些義務(wù)（如樣板房問題、提供住宅商品房的 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、商品房測繪等），其中交付使用最嚴(yán)格的條件是商品房項目的竣工驗收，因為竣工驗收是行政法規(guī)對于商品房交付使用的強(qiáng)制性規(guī)定，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條第二款有一致的規(guī)定。

對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù) 院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并在驗 收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開 發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主 管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部 門或者單位進(jìn)行驗收，住宅小區(qū)驗收的內(nèi)容除了上述要求外還有城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工 程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業(yè)管理的落實情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。有作者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗 收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件⑾。這樣的理解是合理的，其實對于建設(shè)工程驗收，國 家計劃委員會1990年印發(fā)的《建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法》對建設(shè)項目（工程）竣工驗收的要求⑿與建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫 行規(guī)定》對竣工驗收的要求⒀同樣是綜合驗收。

由以上列舉的法規(guī)、規(guī)章可以確定的得出，商品房交付使用必須經(jīng)過的驗收指的是綜合驗收（不完全 等同于住宅小區(qū)的綜合驗收，住宅小區(qū)的綜合驗收除了以上規(guī)定還包括綠化、衛(wèi)生等全方位的驗收）,⒁并且?guī)讉€部門規(guī)章對驗收的內(nèi)容作了較為詳盡的規(guī)定，商品 房在沒有經(jīng)過綜合驗收的情況下，不能夠交付使用，否則將承擔(dān)民事責(zé)任，行政責(zé)任甚至刑事責(zé)任。由此可見，建設(shè)部2000年9月13日頒發(fā)的《商品房買賣合 同（示范文本）》中第八條中關(guān)于商品房交付條件的約定是違反行政法規(guī)的，應(yīng)屬無效。

四、商品房交付使用的法律效果

在上文的意義中已有闡述，除了風(fēng)險負(fù)擔(dān)和利益承受的移轉(zhuǎn)、作為一些期限的起算日之外，也反映了 出賣人履行了合同約定或法律規(guī)定的交付義務(wù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移 占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。如果當(dāng)事人對“房屋交付使用”的內(nèi)容沒有特別約定，只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人 占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。如果當(dāng)事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當(dāng) 按照約定來確定當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。如果當(dāng)事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi) 將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，就應(yīng)認(rèn)定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。至于房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行期限，當(dāng)事人既可以另行約定，也可以按照《城市 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定來確定。

如果商品房交付使用后購房者發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量不合格（交付前質(zhì)量不合格購房者可以拒絕接收，由此 產(chǎn)生的一切后果由出賣人承擔(dān)，這是合同法原理決定的。）該如何處理，首先，如果該質(zhì)量是可以補(bǔ)救的輕微質(zhì)量瑕疵，根據(jù)《合同法》第一百一十一條和《解釋》 第十三條的規(guī)定，在保修期內(nèi)，可以要求出賣人修復(fù)并承擔(dān)由此造成的損失；其次，如果是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，購房者可以請求解除合同并要求賠償損失；再 次，如果質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響了居住使用，購房者同樣可以請求解除合同并要求賠償損失，《解釋》第十三條的規(guī)定符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第四 項的法理，即違約行為導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的。

需要說明的是，在商品房的交付使用中并非僅僅是出賣方的義務(wù)，購房者同樣有義務(wù)接受交付。如果沒有正當(dāng)理由遲延接受交付的，依據(jù)合同法原理，除了出賣方采取措施防止損失擴(kuò)大外，商品房毀損、滅失的風(fēng)險同樣要移轉(zhuǎn)于購房者，購房者還要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

在商品房買賣中，除了交付使用外還有許多方面需要法律、法規(guī)的界定，本文梳理有關(guān)商品房交付的一些法律問題，希望能夠起到拋磚引玉的效果。