個(gè)人在購(gòu)房中，大體上分三個(gè)階段。

1.購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要 的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信 進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。

2.簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

3.交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

具體講，涉及到一些法律問題。

一. 如何閱售樓書 簽訂認(rèn)購(gòu)書

如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo) 準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己 的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有 些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10 分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？?是，往往在售樓書中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī) 定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中 所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同 中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購(gòu)銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其 擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金 不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因 為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給退還。

建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地 產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā) 展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要 買的房子。

二. 五證兩書

五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其 中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒 有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍 之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二 是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三 年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由 房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說 明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺(tái)等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書 里。

也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

三.計(jì)算面積

在購(gòu)房的過程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付 使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

商品房銷售面積的計(jì)算問題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少 用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的 使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購(gòu)房的時(shí)候購(gòu)房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。

在購(gòu)房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于 1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都不是這樣，都有一個(gè) 比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的 違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí) 允許購(gòu)房者退房。還有一個(gè)問題，在商品房購(gòu)銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗 力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀 情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展 了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為 不可抗力。從法律角度講，我們覺得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就 是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。

四.簽訂購(gòu)房合同

還有一個(gè)基本問題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù) 責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開 發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬 分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約 定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。 所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。

(1)應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

(2)明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

(3)要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

(4)明 確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面 積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

(5)應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

(6)明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

(7)購(gòu)房者在購(gòu)買商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng) 險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過程中聘請(qǐng)律師，把相關(guān)的事情請(qǐng)律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。